در بسیاری از ساختمان‌های فرسوده یا قدیمی که شرایط سکونت در آن‌ها رو به افول است، مالکان تصمیم به فروش کلی ساختمان یا مشارکت در ساخت می‌گیرند. اما همیشه همگان با این تصمیم موافق نیستند. یکی از چالش‌های اصلی، مخالفت برخی از مالکان (اغلب اقلیت) با فروش یا تخریب و نوسازی ساختمان است. در این مقاله به بررسی ابعاد حقوقی این موضوع می‌پردازیم.
۱. وضعیت حقوقی مالکیت در ساختمان‌های مشاع
در ساختمان‌هایی که دارای سند تفکیکی هستند، هر واحد یک مالک مستقل دارد، اما مشاعات ساختمان مانند زمین، راهرو، پشت‌بام، تأسیسات و… به صورت مشاع میان تمامی مالکان مشترک است. این بدان معناست که هرگونه تصمیم‌گیری در خصوص تخریب یا فروش کلی ساختمان باید با رضایت جمعی مالکان انجام شود.
۲. آیا اکثریت می‌توانند به جای اقلیت تصمیم‌گیری کنند؟
در قوانین ایران، به‌ویژه در قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن، اصل بر توافق تمامی مالکان است. اما در موارد خاصی، در صورت وجود شرایط اضطراری یا عدم صلاحیت ساختمان برای ادامه سکونت، نهادهای قانونی می‌توانند دخالت کرده و رأی به تخریب یا نوسازی دهند.
به‌طور خاص، ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان‌ها اعلام می‌دارد:
در صورتی که بر اثر فرسودگی یا بروز خطر، ساختمان قابل استفاده نباشد، و اکثریت مالکان تشخیص به نوسازی یا تخریب بدهند، اقلیت نمی‌توانند مانع اقدام شوند و می‌توانند سهم خود را به قیمت عادله دریافت کنند.
۳. نقش دادگاه و شهرداری در نوسازی ساختمان فرسوده
در شرایطی که اکثریت قاطع مالکان (مثلاً ۱۰ واحد از ۱۲ واحد) خواهان فروش یا مشارکت در ساخت باشند، اما یک یا دو نفر مخالفت کنند، طرح موضوع از طریق دادگاه حقوقی محل ملک راهکار قانونی است. در این صورت:
– می‌توان با استناد به گزارش کارشناسی مبنی بر فرسودگی، ناایمنی یا ارزش اقتصادی پایین ساختمان موجود، درخواست حکم به اجازه فروش یا تخریب کرد.
– شهرداری نیز می‌تواند با استناد به بند ۱۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری‌ها، در صورت خطرآفرین بودن ساختمان، دستور تخلیه یا تخریب صادر کند.
۴. راهکارهای قانونی مقابله با مخالفت مالکان اقلیت
الف) تنظیم اظهارنامه رسمی
اولین اقدام، ارسال اظهارنامه قانونی به مالکان مخالف جهت دعوت به مذاکره و اعلام تصمیم اکثریت است. این سند می‌تواند در روند قضایی آینده مؤثر باشد.
ب) ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری
در صورت عدم تفاهم، اکثریت می‌توانند درخواست کارشناسی وضعیت ساختمان را ارائه دهند. کارشناسان رسمی دادگستری در این مورد نظر تخصصی خود را درباره ارزش، ایمنی و امکان نوسازی ارائه می‌دهند.
پ) اقامه دعوی حقوقی
در نهایت، اگر مخالفت ادامه یافت، دادخواست حقوقی به طرفیت مالکان مخالف در دادگاه محل وقوع ملک قابل طرح است. در صورتی که دادگاه شرایط را اضطراری و حق را با اکثریت بداند، ممکن است دستور فروش یا تخریب و نوسازی صادر شود.
۵. مشارکت در ساخت؛ فرصتی برای احیای ارزش ملک
در صورت موفقیت در رفع مخالفت، یکی از روش‌های رایج، مشارکت در ساخت با یک سازنده معتبر است. در این روش:
– مالکین زمین، ارزش زمین را آورده می‌گذارند.
– سازنده، سرمایه، تخصص و ساخت‌وساز را تأمین می‌کند.
– در پایان، واحدهای نوساز بین طرفین بر اساس درصد توافقی تقسیم می‌شوند.
اگرچه قانون تملک آپارتمان‌ها بر اصل رضایت و توافق تأکید دارد، اما در شرایطی که اکثریت مالکان خواهان نوسازی یا فروش ساختمان باشند و اقلیت به دلایل غیرمنطقی یا شخصی مخالفت کنند، قانون ابزارهایی مانند دادخواست قضایی، کارشناسی رسمی و همکاری با شهرداری را برای حل اختلاف پیش‌بینی کرده است. بهترین راهکار، ابتدا تلاش برای مذاکره مسالمت‌آمیز و سپس استفاده از مسیر قانونی با حفظ حقوق همه طرفین است.
جهت اطلاع بیشتر با ما در تماس باشید.
مهناز اسفندیاری وکیل پایه یک دادگستری و عضو کانون وکلای دادگستری مرکز
