بازار مسکن ایران ترکیبی از معاملات ساده و پیچیده است. برخی افراد آپارتمان را با سند تفکیکی و بهصورت تکی میخرند، اما بعضی دیگر با شرایط خاص وارد معاملهای میشوند که «قدرالسهمی» نام دارد.
درک درست از تفاوت میان فروش تکی آپارتمان و فروش قدرالسهمی ملک میتواند جلوی بسیاری از مشکلات حقوقی و مالی را بگیرد. از سوی دیگر، آشنایی با نحوه تنظیم مبایعهنامه و مسیر اداری فروش، برای هر دو طرف معامله حیاتی است.
مفهوم قدرالسهم در ملک
«قدرالسهم» یعنی سهم هر واحد از زمین و مشاعات ساختمان. در واقع وقتی چند مالک در یک عرصه شریک هستند، سهم هرکدام از زمین را «قدرالسهم» مینامند.
قدرالسهم فقط عددی نیست؛ ارزش واقعی ملک را در زمان بازسازی، تجمیع یا مشارکت در ساخت تعیین میکند. هرچه قدرالسهم بیشتر باشد، قدرت تصمیمگیری و ارزش ملک بالاتر است.
فروش تکی آپارتمان
در فروش تکی، یک واحد آپارتمان با سند تفکیکی مشخص به خریدار واگذار میشود. این نوع فروش شفافتر و سادهتر است زیرا مالکیت مستقل دارد، نیاز به رضایت سایر مالکین نیست و نقل و انتقال بهسرعت انجام میشود.
فروش قدرالسهمی ملک
در فروش قدرالسهمی، خریدار سهمی از کل ملک (عرصه یا اعیان یا هر دو) را میخرد. یعنی مالک بخشی از زمین و ساختمان میشود نه الزاماً یک واحد مشخص.
این نوع معاملات در املاکی که هنوز تفکیک نشدهاند یا در مرحله ساخت هستند، بسیار رایج است. با اینکه گاهی سود بیشتری دارند، ولی ریسکهای حقوقی بالاتری نیز دارند.
تفاوتهای اصلی فروش تکی و فروش قدرالسهمی
فروش تکی یعنی مالکیت واضح و آماده برای سکونت، اما فروش قدرالسهمی یعنی شراکت در ملک با پتانسیل سود بیشتر و ریسک بالاتر.
| ویژگی | فروش آپارتمان تکی | فروش قدرالسهمی ملک |
| نوع سند | تفکیکی و مستقل | مشاع یا سهم از کل ملک |
| نیاز به رضایت سایر مالکین | ندارد | دارد (در برخی موارد) |
| ریسک حقوقی | کم | زیادتر |
| زمان انتقال | سریعتر | زمانبرتر |
| قابلیت فروش مجدد | آسانتر | سختتر |
| ارزش در زمان نوسازی | معمولی | بالاتر |
مراحل قانونی و اداری فروش قدرالسهمی ملک
۱. بررسی مدارک مالکیت: از جمله سند، استعلام ثبت، مفاصا حساب شهرداری.
۲. تنظیم مبایعهنامه: ذکر دقیق سهم عرصه و اعیان، نحوه پرداخت و شرایط انتقال رسمی.
۳. پرداخت وجه معامله طبق برنامه تعیینشده.
۴. مراجعه به دفترخانه برای انتقال رسمی سهم مشاع.
۵. تحویل ملک و ثبت نهایی تغییر مالکیت در اداره ثبت.
نکات کلیدی در خرید و فروش قدرالسهمی ملک
– استعلام دقیق از ثبت و شهرداری بگیرید.
– وضعیت سایر شرکای ملک را بررسی کنید.
– از کارشناس رسمی برای محاسبه قدرالسهم استفاده نمایید.
– قدرالسهم را دقیق و شفاف در قرارداد بنویسید.
– اگر آگهی فروش دارید، از عبارت «فروش قدرالسهمی ملک» در عنوان استفاده کنید تا جستوجوپذیرتر باشد.
نمونه مبایعهنامه فروش قدرالسهمی ملک
مبایعهنامه فروش قدرالسهمی ملک
این قرارداد در تاریخ ………… بین آقای/خانم ………… فرزند ………… به شماره ملی ………… (فروشنده)
و آقای/خانم ………… فرزند ………… به شماره ملی ………… (خریدار) منعقد میگردد.
موضوع قرارداد:
فروش ……… درصد (معادل ……… مترمربع) قدرالسهم از ششدانگ پلاک ثبتی شماره ……… بخش ……… واقع در ………… که دارای عرصه ……… مترمربع و اعیان ……… مترمربع میباشد.
ثمن معامله:
مبلغ ……… تومان که ……… تومان در زمان امضا پرداخت گردید و مانده آن در ……… مرحله طبق برنامه زمانی پیوست تسویه خواهد شد.
تعهدات فروشنده:
۱. انتقال رسمی سند تا تاریخ ……… در دفترخانه شماره ……… به نام خریدار.
۲. اقرار به آزاد بودن سهم از هرگونه رهن، بازداشت یا حق تقدم.
۳. در صورت امتناع از انتقال، خریدار مجاز به طرح دعوای الزام به تنظیم سند است.
تعهدات خریدار:
۱. پرداخت اقساط در موعد مقرر.
۲. حضور در دفترخانه جهت تنظیم سند رسمی.
شرایط خاص:
– انتقال سهم مشاعی از پلاک مادر صورت میگیرد.
– هزینههای مالیات و دفترخانه طبق عرف تقسیم میشود.
– اختلافات در مراجع قضایی محل وقوع ملک بررسی خواهد شد.
این قرارداد در سه نسخه تنظیم و با امضای طرفین معتبر است.
امضای فروشنده: ………………… امضای خریدار: …………………
شاهد اول: ………………… شاهد دوم: …………………
فروش قدرالسهمی ملک اگرچه در ظاهر شبیه سایر معاملات ملکی است، اما از نظر حقوقی حساستر و تخصصیتر است. تفاوت آن با فروش تکی، در «ماهیت مالکیت» است: در فروش تکی، مالکیت بر واحد مشخص است، ولی در فروش قدرالسهمی، مالکیت بر سهمی از کل ملک است.
با تنظیم دقیق مبایعهنامه، استعلام رسمی و رعایت جزئیات قانونی، میتوان این نوع معامله را بهصورت امن و سودآور انجام داد.
جهت اطلاع بیشتر و مشاوره حقوقی با ما در تماس باشید.
09129238714
مهناز اسفندیاری وکیل پایه یک دادگستری و عضو کانون وکلای دادگستری
